Чи загрожує ринок землі створенням "феодальних князівств", або Поля маркіза де Карабаса

Ринок землі та земельна реформа в Україні стартують з 1 липня 2021 року – вступає в дію закон № 552-IX про обіг земель сільськогосподарського призначення. Втім, чи запропонований урядом механізм контролю за концентрацією сільськогосподарських земель та чи виростуть «феодальні князівства» в умовах вільного ринку землі? Це одні з головних побоювань, які висловлювали українці напередодні запровадження ринку землі. Повторю його ще раз – внаслідок некерованого накопичення земельних ресурсів будуть створені удільні князівства, контрольовані однією людиною або обмеженою групою осіб.

В умовах формування таких теоретичних латифундій у масштабі ОТГ або навіть району може скластися ситуація, за якої по більшості ключових питань не буде альтернатив, а система стримувань і противаг не працюватиме.

Відповіддю на ці побоювання, а також заходом забезпечення економічної конкурентності стало запровадження обмежень на концентрацію землі в одних руках, яке на першому етапі становитиме лише 100 га. Це понадконсервативний ліміт, більш жорсткий, ніж у більшості країн Євросоюзу, але ця перестраховка – невелика ціна за спокій людей і соціальну стабільність.

Але найсуворіший, нехай навіть законодавчо закріплений параметр має все ж таки теоретичний характер. Важливіше, чи буде він дотриманий на практиці, точніше – чи все зробив законодавець, щоб унеможливити його порушення.

З огляду на те, що йдеться про один з найболючіших і соціально чутливих параметрів земельної реформи, механізм контролю за концентрацією є одним з ключових положень з усього земельного законодавчого пакета.

Правила «перевірки на гектари» закріплені в ухваленій 16 червня постанові Кабміну. Цей Порядок – дорожня карта, за якою буде проводитися перевірка майбутніх землевласників.

Відповідальність перевіряти набувача земельної ділянки на дотримання вимог ст. 130 Земельного кодексу, в якій перераховані обмеження щодо покупців, покладена на нотаріусів. На перший погляд такий вибір може здатися дивним (чому не держорган?), але при ближчому розгляді він є цілком логічним.

Нотаріальне посвідчення – це обов'язковий етап угоди, тому сторони за замовчанням звертаються до нотаріусів. Плюс для нотаріусів уже відкрито максимальну кількість реєстрів, крім тих, що стосуються національної безпеки, і немає необхідності починати і проходити процедуру надання доступу до них новому суб'єкту.

До того ж нотаріуси і до відкриття ринку землі виконували низку подібних функцій – перевіряли автентичність підписів, відповідність законодавству, правосуб'єктність і виключали фіктивність угод.

Також важливо, що в Україні, згідно з даними Єдиного реєстру нотаріусів, 5739 приватних нотаріусів та 753 державні нотаріальні контори, і вони відносно рівномірно розосереджені по всіх регіонах, що знову ж таки полегшує доступ до них для всіх сторін угоди.

Таким чином, до вибору гарантів дотримання концентрації питань немає, але є кілька зауважень до самої процедури.

По-перше, розглянемо ситуацію, за якої нотаріус при оформленні угоди з'ясував, що покупець за якимись критеріями не відповідає закріпленим в законодавстві вимогам. Що йому робити далі – незрозуміло. Порядок не закріплює зобов'язання нотаріуса в разі виявлення суперечностей відмовити в реєстрації і блокувати угоду.

Так, це здається цілком очевидним, тим більше, що зміни в законі «Про нотаріат» вимогу про відмову в реєстрації як раз закріплюють. Але треба врахувати, що для недобросовісних учасників ринку будь-яка нестиковка і найменша прогалина в законодавстві буде приводом для зловживань. А зараз, якщо керуватися виключно документом Кабміну – а це передбачається, оскільки він задуманий як прикладний, то виходить, що обов'язки нотаріуса в частині перевірки покупця зводяться до збору даних, заповнення анкети в двох примірниках, один з яких віддається клієнту, а другий залишається в архіві. І все.

Ще один суперечливий момент – виключення з числа покупців громадян держави-агресора. Зараз це виглядає так, що ви показуєте паспорт громадянина України, а нотаріус не ставить зайвих запитань, вірячи вам на слово, що у вас немає жодного іншого громадянства. Але, як відомо, серед багатих і надбагатих людей багато осіб з подвійним громадянством, і також не викликає сумніву, що саме вони можуть бути в першій хвилі покупців землі. А сито, через яке пропонується їх просівати – в кращому разі просто опитування, тобто не найнадійніший метод.

Прогалиною виглядає і те, що нотаріус не зобов'язаний інформувати профільний держорган з контролю і охорони земель щодо проведення угод. Водночас такий обмін даними, по-перше, підвищив би інформованість, а по-друге – дозволив би уникнути дублювання функцій контролю і паралельності частини процесів.

Але, звичайно, найбільш ключовий момент – це перевірка кінцевих бенефіціарів угоди. Оскільки в Україні немає реєстру пов'язаних осіб, то жоден найчесніший нотаріус просто не в змозі встановити, що умовно п'ять ділянок купують в інтересах однієї людини.

З огляду на те, як зараз (не)вирішується проблема випадків подвійної реєстрації прав на землю, то немає сумнівів, що ця практика може торкнутися і угод купівлі/продажу. Швидше за все, відсутність якісних даних буде компенсуватись якоюсь формою розписки про те, що покупець не є непрямим власником інших сільськогосподарських земель, що сумарно перевищують ліміт в 100 га. Це юридично знімає відповідальність з нотаріуса, але не вирішує проблему контролю за концентрацією. І як бути в разі зміни цільового призначення ділянки? Була сільгоспземля, а стала, наприклад, під приватну забудову – чи буде вона враховуватись у 100 га?

У частині юросіб ситуація ще більш заплутана, оскільки законодавець вимагає запитувати у них відомості про структуру власності, але сама форма надання таких відомостей не затверджена.

Ця проблема неактуальна до 2024 року, і є час для її виправлення, але також факт, що механізм контролю за концентрацією в нинішньому його вигляді має низку ризиків і неврахованих моментів.

Хоча в цілому, треба визнати, документ здається робочим.

Крім того, я впевнений, що навіть за наявності лазівок у законодавстві навряд чи буде вал охочих ними скористатися – принаймні зараз, коли на кону лоти по 100 га. Історії про феодальні князівства, які якийсь олігарх скрупульозно формує, скуповуючи по сто гектарів – це щось з міських легенд і політичних гасел. По-перше, навіщо олігарху вотчина в 500 га в Житомирській області. По-друге, якщо вже така потрібна, то простіше почекати збільшення лімітів і не дрібнити. І по-третє, при належних знаннях оренда може бути надійним інструментом, що дає майже всі переваги власності, а відповідальності вимагає набагато менше.

Виходячи з практики, яку я спостерігав за рік, що передував запуску ринку землі, саме в напрямку впорядкування орендних відносин і працював великий бізнес. Масово «агентами» холдингів проводилися аудити земельних банків, відтиналося зайве, були легалізовані самозахоплення, сумнівні угоди спішно підчищалися. Тобто великі гравці пішли легальним шляхом і навряд чи будуть влаштовувати земельні каруселі. А дрібні навряд чи мають бажання і ресурси, щоб провертати масштабні схеми.

І нарешті ще один фактор, що обмежує масову скупку – це не завжди адекватна оцінка пайовиками своєї земельної власності. Роки мораторію і нагнітання політичної істерики привели до того, що багато власників плутають поняття цінності землі, а вона, безсумнівно, величезна, оскільки це не тільки ресурс, але і територія, та її ціни. Остання якраз може розчарувати власників, і вони будуть вичікувати, поки ринкові розцінки, що на старті ринку навряд чи становитимуть більше ніж $1-2 тис. за гектар, зростуть до бажаного ними рівня. А станеться це дуже не скоро.