Стран, в которых запрещен рынок земли в мире осталось всего пять - Северная Корея, Таджикистан, Конго, Венесуэла, Куба. 1 июля 2021 года этот список покинула Украина. Что ждет нашу страну по ту сторону моратория Парламент.UA.
Подпишись на наш Viber: новости, юмор и развлечения!
ПодписатьсяБудут ли продавать землю иностранцам и что с референдумом
1 июля в Украине начинает работу рынок земель сельскохозяйственного назначения в оборот вводится около 27 млн га паев, которые до сих пор находились под мораторием. Несмотря на 20+ летнюю историю земельной реформы, что предшествовало этому моменту, нельзя сказать, что этот день был долгожданным. Согласно с результатами опроса Социологической группы "Рейтинг" 64% из тех, кто определился с ответом, высказались бы против введения в Украине рынка купли/продажи сельхозземель, дай им такую возможность.
Но такой возможности нет. Запрос на референдум, - пусть даже бутафорский и политически ангажированный Юлия Тимошенко 11 июня отклонила ЦИК, что сделало вступление в силу 1 июля закона" О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения " безальтернативным.
Утвержденная архитектура земельного рынка-сверхконсервативная и это признают даже убежденные противники идеи снятия моратория. Эта консервативность - не выбор, а необходимость, которая возникла вследствие хаотических и необдуманных действий власти осенью 2019. Тогда, на фоне блестящих результатов президентской и парламентской кампании, победителям казалось все по плечу, и "реформаторы" в лице тогдашнего премьер-министра Алексея Гончарука и главы Минэкономразвития Тимофея Милованова стартовали в вопросе рынки земли с позиций "все всем".
Предложенный изначально вариант реформы был максимально либеральным и предполагал возможность покупки земли в том числе иностранными структурами в объеме до 200 000 га. Это предложение вызвало именно ту реакцию, которую следовало ожидать в стране, где понятие "земля" выходит далеко за пределы "экономический ресурс для производства". После почти полугодовых протестов и митингов представителей сельхозотрасли и прокачки своего рейтинга оппозицией документ начали постепенно выхолащивать и отходить все дальше от либеральной модели.
К чему привели ошибки создателей закона
Цена ошибки на старте оказалась очень высокой: законодатель был вынужден вводить максимум ограничений и перестраховываться в каждой строке законопроекта, чтобы успокоить людей. В результате на выходе вышел "рынок без рынка", который - по признанию самих же его идеологов - вряд ли способен обеспечить ощутимый эффект в масштабах всей экономики.
Я сожалею, что реформа будет медленная и обрезанная, и это частично крадет у нас будущее. Но даже в таком консервативном виде рынок земли в ближайшие годы принесет до 2 млрд долл, это до 1,5% ВВП, - считает Тимофей Милованов, экс-министр эконмического развития, торговли и сельского хозяйства в правительстве Алексея Гончарука.
При либеральной модели показатель прироста, по его мнению, составил бы 4%. Нужно отметить, что обе эти цифры - исключительно условные, а прогнозы основаны на предположении, что рынок будет работать слаженно и без эксцессов - с доступом к финансированию, с нулевым рейдерством и фермерами в первых рядах покупателей. Смелое предположение, как для Украины.
Несмотря на то, что экономический эффект наверняка разочарует всех причастных к реформе, главная задача закон, вступивший в силу 1 июля, все же решает: он разблокировал явно устаревшее ограничение в виде моратория и дает людям возможность полноценно распоряжаться своей собственностью.
Что же вступило в силу 1 июля: все подробности
Первые четыре года рынок сельскохозяйственной земли будет открыт для узкого круга участников. Это физлица-граждане Украины, которым будет доступна покупка максимум 100 га; территориальные общины и государство. Всем частным покупателям нужно будет подтвердить источник происхождения средств для приобретения земли.
Также на короткий срок собственниками земли могут быть банки, получившие участки в результате обращения взыскания на предмет залога. В течение двух лет они обязаны продать их на открытых земельных торгах.
Участки, расположенные на территории ОРДЛО не продаются, как и государственные и коммунальные земли, а также участки вдоль государственной границы.
В 2024 году на рынок допускаются юридические лица, но только с учредителями-гражданами Украины, а лимит на покупку увеличивается до 10 000 га.
Однозначное эмбарго на покупку земли действует в отношении иностранных граждан (если на референдуме не будет доказано иное), граждан государства-агрессора, лиц, связанных с террористическими организациями, и подсанкционных персон и связанных с ними лиц.
В части юридических лиц покупателями земли не могут быть компании с иностранными бенефициарами или те, где бенефициар не может быть установлен, например, зарегистрирован в офшоре или сама компания родом из страны, которая не сотрудничает с FATF в части противодействия отмыванию денег. Эти ограничения легко обходятся: в украинских реалиях нет сложности найти фронтир владельца с украинским паспортом, а компания может сменить прописку на приемлемую.
Параметры, которые зафиксировал базовый закон о рынке земли - лишь рамка. Она должна быть заполнена менее контраверсионными, но очень важными законопроектами, которые собственно и обеспечат цивилизованные правила работы рынка. Из основных "вспомогательных" актов были приняты два - 2194, передающего полномочия по распоряжению землями сельхозназначения за пределами населенных пунктов от Госгеокадастра на места, и 2195, закрепляющего продажу земель на электронных аукционах. "Подзаконка" только начинает формироваться.
Для участников аграрного сектора дату 1.07.2021 можно называть лишь символическим стартом рынка земли.
В течение последних 12 месяцев в Украине шла незаметная, но очень активная трансформация земельных отношений. Когда представители сельхозотрасли осознали, что рынок земли стал реальностью, это спровоцировало стойкую тенденцию упорядочения земельных банков.
Еще задолго до фактического старта рынке земли вызвал массовый аудит и пересмотр договоров аренды - игроки различного масштаба приводили их в порядок, чтобы избежать юридических проблем после 1.07. Это легализовало часть земельных отношений и в целом повысило уровень цивилизованности в отрасли, - говорит Анатолий Шумский, заместитель председателя Центра развития земельных правоотношений в Украине. Также по его словам, усилился тренд к росту арендных ставок.
Это часть кампании, направленной на содержание дольщиков. Арендаторы дают понять, что аренда - комфортный долгосрочный способ заработка для владельца пая, а продажа обогатит его лишь раз, - отмечает Шумский.
По оценке Тараса Высокого, заместителя министра аграрной политики и продовольствия, на первом этапе продать пай готовы не более 5-7% собственников.
И как правило это люди, у которых есть форс-мажорные обстоятельства. При этом субъективное большинство не будет спешить продавать землю и через 5-10 лет, - сказал он.
Узкие места земельной реформы: оппозиция немного права
То, что модель рынка сельхозземли не безупречна, хоть и в таких катастрофических масштабах, как это пытается представить оппозиция - несомненный факт.
В таком комплексоном вопросе практически нереально со старта учесть все и вместить в рамки одного законопроекта, - говорит Шумский. - Во время работы рынка земли неизбежно будут возникать сопутствующие вопросы, которые надо будет административно решать "на вчера". Это не идеальная система, но это реальность.
Те, что Механизм НЕ может быть идеальном от самого кочана - это очевидно, - уверена и Ольга Трофимцовым, и.о. министра аграрной политики в 2019 году. - Будут определенные ошибки, наверное какие-то инструменты будут работать НЕ очень корректно. Но цей шаг [снятия моратория] нужно было делать, Другое дело, что приймати соответствующей закон нужно было иначе, более последовательно, в той час как в последние два года было впечатление, что самоцелью став сам рынок, а не той импульс развития, который он может дать сельскому хозяйству.
Против есть ряд положений, которые ЭКСПЕРТЫ однозначно относят к недостаткам работы авторов реформы и Какие могут иметь необратимые последствия для аграрной Отрасли - Отрасли, которая, напомним, генерирует 17% ВВП и 45% валютных поступлениях.
Те формальные ограничения, которые они взяли - очень легко обойти, - говорит нардеп Михаил Цимбалюк, представитель партии "Батькивщина" - политической силы, для которой вопрос "защиты крестьян" является профильным. - Если мы хотим создать прослойку латифундистив косвенно-иностранных или даже отечественных - тогда да, можно запускать рынок земли в нынешний редакции.
Первый и Основной провал - это отсутствие понятного источника доступны кредитов для покупки земли.
В теории такой механизм должен запуститися, но как, кто, во Какие проценты и на которых условиях будет предоставлять ЭТИ займа на момент запуска Сайты Вся неизвестно.
Понимая, что проваливает ключевыми вопрос, Кабмин спешно заявил, что на земельные сделки розповсюджуватиметься программа 5/7/9 и пригласив фермеров воспользоваться ею. Но вопросам стало еще более.
Виходячи с Наполнение этой программы деньгами, при желании ее операторы не смогут охопити всех желающих, - говорить президент Украинской аграрной конфедерации Леонид Козаченко.
По его расчета, такой механизм держкредитування охватите НЕ более 15% угодий, а все остальные будут вынуждены идти за деньгами в коммерческие банки.
В то же время банки, вопреки еще одному стереотипу вовсе не мечтают кредитувати земельные сделки. Иметь дело с неунифицированных залогом, яку сложно оцинити и на которую затем нужно искать покупателя - то есть заниматься далеким от финансового бизнесом - сомнительное удовольствие.
Поэтому кредиты под покупку земли отримуватимуть, как и Ранее, Надежные Клиенты с понятной кредитной историей и белой отчетностью. В большинстве случая, банки игнорируют потенциальных позичальникив С земельным банком менее 500 га. Учитывая, что средний размер фермерского хозяйства в Украине ставить 82 га ситуация вимальовуеться безрадостная.
Вадим Ивченко, член парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений, уверен, что в фермера- одноосибника, который НЕ ведет Вообще никакой налоговой отчетности шансов получить кредит нет.
С ним солидарной и Анатолий Шумский: модель ринку земли НЕ створе никаких преференций для фермера, фактически он находится на равных с другими игрока - и портфельных инвесторами, и агрохолдингами, только обладают значительно меньшей, чем они, финансовым ресурсом.
Еще один спорной фактор - Механизм Проверки покупателей и контроль лимитов на концентрацию. Есть сомнения, что сделает вид дотриматися даже нормы о недопуске к покупке граждан государства-агрессора. По согласованию материалов протоколом нотариус требует у потенциального покупателя украинский паспорт - и никак не учитывает, что у него может быть Двойное или даже тройное гражданство. А что касается концентрации, то в условиях отсутствия реестра связанных лиц доказать, что тот или иной участок приобретается на пользу третьего лица сверх лимита практически невозможно. Другое дело, что сейчас, когда лимит ставить Всего 100 га Административные расходы на проведение таких угодий будут их естественным Ограничитель. Но все изменится, когда допустимый максимум будет повышенной до 10 000 га в одни руки.
И наконец, фактор цены. Все Соцопросы показывают, что украинцы НЕ составят цены своих актов. ОТВЕТЫ на вопрос "Сколько, по вашему мнение, стоит земля?" Демонстрируют розкид оценок в Тысячи процентов. Стараниями политик, которые годами разгоняли тезис о неоциненнисть украинских черноземов и приводили в пример Нидерланды с ценами 30-50 тыс. Евро / га (почему представитель самых Нидерландов иногда очень дивували). Богатая владельцам паев сложно Принять сухие формулы, в которых цена земли - это производная от физических характеристик участка, наличии обременений, и баланса Спрос и Предложения.
Я считаю, что уровень нормативной денежной ОЦЕНКИ плюс-минус адекватно и будет справедливым порогом входа в рынок. То есть в Среднем цена земли в найближчи несколько лет, как минимум до выхода на рынок юрлиц составе около 1-2 тыс. Долларов за гектар. Для супер-Привлекательный, безупречно сформированном участков где-то в Полтавской или Кировоградской области мы можем ожидать что уровень цены будет вище СРЕДНЯЯ, но даже в этом случае речь НЕ идет о 10-20 тысяч долларов за гектар, - говорит Анатолий Шумский.
На сегодня максимальный уровень НПО зафиксированной в Черкасской области-33,6 тыс. Гривен / га, а минимальной - в Житомирского, 21,5 тыс. Грн / га.
Расхождение реальности может стать первым серьезным разочарованием людей, которые уже мысленно конвертировали свой пай в квартиру / машину / образование внуков, а вместо этого получили предложение на уровне 50-70 тыс. гривен.
