Роман Головин: Так называемый рынок земли - вектор развития в никуда

Роман Головин. Председатель Всеукраинского объединения собственников земли

Так называемый рынок земли: вектор развития-в никуда!

Пакет законов о так называемом рынке земли сделал определенный базис возможных векторов (вариантов) развития событий в земельных отношениях.

Чтобы понимать, какие векторы развития событий будут доминировать, необходимо исследовать сложившийся базис (в том числе на возможности и ограничения), условия влияния на него и причины возникновения необходимости изменения базиса через новые законодательные изменения.

Так какие векторы формирует законодательство с так называемого рынка земли?

Вектор 1. Произвол арендаторов. Изменения, принятые в земельное законодательство, формируют возможность исключительно для арендаторов скупать землю по их цене и при их условиях. Для арендаторов не установлено и не существует ограничений по концентрации земли в аренде, концентрации земли в фактической собственности. Чем больше арендатор арендует земли, тем больше он сможет ее выкупить.

Следовательно, арендаторы будут пытаться скупать землю, формируя первичный "рынок земли«, чтобы потом иметь возможность сконцентрированную землю перепродать на вторичном» рынке" по сверхцене или продолжать зарабатывать на теперь уже на сто процентов своих наделах.

Вектор 2. Сопротивление владельцев земли. С каждым годом все больше владельцев земли имеют желание прекратить арендные отношения и обрабатывать землю единолично. Принятые изменения в земельное законодательство, которые являются негативными для собственников земли, будут увеличивать количество желающих прекратить аренду, поэтому процесс выхода из арендных отношений будет расти. Этому процессу будет способствовать развитие самостоятельного хозяйствования за участие в Товариществе собственников земли, которое обеспечивает увеличение прибыли у владельца земли от земли в 1,5-2,5 раза по сравнению с теневым единоличным хозяйствованием на земле, и увеличение прибыли от земли в 5-10 раз по сравнению с арендной платой.

Объединение единоличников через участие в обществе собственников земли, приобщение к обществу собственников земли тех собственников земли, которые решили не продолжать арендные отношения, сформирует мощный вектор самостоятельного хозяйствования.

Вектор 3. Переосмысление -Народная земельная реформа Головина. Положительный пример самостоятельного хозяйствования через участие в обществах собственников земли будет формировать запрос у других собственников земли о предоставлении им права преждевременно прекратить договоры аренды земли, и этот запрос получит политическую форму и направленность. А 5 млн. владельцев земли и члены их семей - это большинство избирателей в Украине, и при правильном формировании политики вряд ли у арендаторов и их лоббистов получится удержать такой порыв электората.

Власть будет вынуждена меняться, или будет изменена. Законы необходимо менять сейчас для развития правильных векторов, или векторы общественной необходимости изменят законы, что будет болезненной крайней, но эффективной мерой.

Основанием для определения таких векторов являются основные изменения законов в Земельный кодекс Украины о так называемом рынке земли, которые и будут определять следующие векторы событий. Речь идет о статье 130, 130-1, и 131. Другие изменения - то обычный сервис для обеспечения действия этих новых статей.

Статья 130 Земельного кодекса Украины будет определять, что землю у владельцев земли можно приобретать (отчуждать) в количестве 10000 гектаров в «одни руки» гражданам Украины, юридическим лицам Украины, территориальным общинам, государству.

Надо заметить, что у законотворцев слабо с понятиями. Ни государство, ни территориальная община не могут быть приобретателями прав собственности на земельные участки. В соответствии со статьей 13 Конституции Украины «...от имени украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных этой Конституцией» надо было просто переписать строки из Конституции.

Что касается ограничений концентрации земли и происхождения покупателей – то их не существует.

Ограничение в 100 га в одни руки действует лишь до 2024 года – это просто время на «раскачку» и замыливание глаз.

Ограничение в 10000 гектаров и происхождения покупателя (только гражданам Украины) решаются одинаково Абсолютно не сложно иметь 100 обществ с 100 разными учредителями или 100 человек, которые будут действовать в интересах фактического приобретателя земли, в том числе и иностранца, и будут связаны соглашениями, а от того и зависимыми от фактического приобретателя земли, в том числе и иностранца, и будут бесправными относительно земли, номинальными владельцами которого они будут, – вот тебе уже и 1 миллион гектаров земли в «одних руках», вполне возможно, иностранных.

Референдум, который может сделать иностранцев приобретателями земли, рассматривать как ограничительный фактор тоже не следует. Референдум может состояться и предоставить иностранцам право быть приобретателями земли, и для этого есть все возможности, а вернее - возможности сформировать такое желание у украинцев-владельцев земли – по такой логике: чем больше покупателей, тем больше цена.

Статья 130-1 Земельного кодекса Украины определяет главное: кто может иметь преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют такие субъекты:

"а) в первую очередь-лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения …»

"б) во вторую очередь − арендатор земельного участка.»

Статья 130-1 все же не о преимущественном праве покупки, она - о преимущественном праве на запрет продажи, которое отражено в статье 131.

Ну и последний гвоздь в крышку гроба так называемого рынка земли и обещаний о свободном распоряжении землей "забивает" дополненная частью 3 статья 131 Земельного кодекса Украины следующего содержания:

Земельные участки участка сельскохозяйственного назначения:

"а) могут быть отчуждены по договору дарения, пожизненного содержания, наследственного договора только в пользу другого из супругов, родственников (детей, родителей, родных (полнородных и неполнородных) братьев и сестер, и так далее);

б) без согласия субъекта преимущественного права покупки земельного участка:

не могут передаваться собственниками в залог;

не могут быть внесены в уставный (складочный) капитал»

То есть без согласия арендатора собственник земли может продать земельный участок только родственнику, что никак не меняет для арендатора статус земельного участка да и для чего участок мужу продавать или дарить жене, разве что перед разводом.

"Finita la commedia"! Комедия с так называемым свободным рынком земли от власти и оппозиции завершена.

Владельцы же земли реально верили и верят, что с «открытием» «рынка земли» они смогут прекращать договор аренды и делать с землей что угодно – такое мнение с трибун внушала действующая власть. Но разочарование у владельцев земли вскоре, как и вскоре падение поддержки властей.

Примерно 80%-90% земли, принадлежащей гражданам, официально находится в аренде. Остальная земля обрабатывается единолично или берется в аренду без договоров пользования (теневая аренда).

Арендатор не даст владельцу земли согласие на продажу земли, а предложенная владельцу низкая цена не будет устраивать собственника земли. Для увеличения предложения цены арендатору необходимо иметь рост доходности и кредитный ресурс. Так, банки смогут кредитовать арендатора под залог земли, которую он будет выкупать, но банки будут кредитовать исходя из доходности, и сумма кредита будет лишь долей от суммы покупки. Поэтому процесс кредитования останется зависимым от доходности. Рост доходности увеличивает цену аренды и цену на землю и порождает желание владельцев земли прекращать договоры аренды. Банкам неинтересно кредитовать покупку земли. Банкам интересно кредитовать производство, а земля - как обеспечение возврата кредита на производство. В свою очередь, арендаторы не будут играть в кредит – это финансовая нагрузка на производственную деятельность и увеличение риска потери того, что есть вместе с новоприобретенной землей. Кредитное земельное чудо не произойдет.

Та земля, которая является свободной от аренды, принадлежит тем владельцам, которые обрабатывают землю самостоятельно или элементарно ценят землю больше, чем те деньги, которые им за это предложат, и под продажу не попадет.

Популяризация и развитие самостоятельного хозяйствования через участие в обществах собственников земли будет действовать против задумок арендаторов и действий власти и снижать склонность собственника земли продавать свою землю. Чистая прибыль в размере 15-25 тыс. гривен с 1 гектара при самостоятельном хозяйствовании будет формировать ценность земли в пределах 300-500 тыс грн. за 1 гектар, что является непосильным для арендаторов.

Земля не товар, она не производится. Рынок может быть только для товаров. Ограниченность земли и запрет арендатором продажи земли арендодателем сделает неспособным создать даже иллюзию рынка земли. Все, что будет формировать продажа, – это переоформление земли, которая была куплена по серым договорам непосредственно арендаторами. 01.07.2021 года никак не повлияет ни экономически, ни психологически на арендаторов и владельцев земли: все из арендаторов, кто хотел поднимать цену на землю и покупать ее по-серому, - это сделали; все с владельцев земли, кто поддался на условия арендаторов, – продали.

Арендная форма земельных отношений всегда будет хуже, чем самостоятельное хозяйствование, и не будет обеспечивать экономического восстановления, не говоря уже об экономическом развитии.